ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ วิเคราะห์สถานการณ์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด “โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก” หรือ EEC ได้แก่ จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ปี 2562 และประเมินแนวโน้มภาพรวมปี 2563 ตามปัจจัยประกอบต่างๆ ที่เกิดขึ้น คาดการณ์ว่าในปี 2563 ตลาดที่อยู่อาศัยจะมีการหดตัวตามภาวะเศรษฐกิจ ทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์ โดยอาคารชุดจะหดตัวมากกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ ส่วนในด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดว่าจำนวนหน่วย และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าภาพรวมในปี 2562 สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด “โครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก” หรือ EEC ได้แก่ จังหวัดชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา ในด้านอุปทานมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2561 ทั้งการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน และการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร แต่ในด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์มีจำนวนหน่วยลดลงเล็กน้อย แต่มูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปี 2561 แสดงให้เห็นว่าที่อยู่อาศัยที่โอนในปี 2562 มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยสูงกว่าปี 2561 และเป็นที่สังเกตว่า ในพื้นที่อำเภอสัตหีบ ซึ่งเป็นพื้นที่ที่รัฐบาลประกาศให้เป็น “เมืองการบินภาคตะวันออก” มีผู้ประกอบการให้ความสนใจลงทุกพัฒนาโครงการอาคารชุดเพิ่มมากขึ้น
สำหรับในปี 2563 ตลาดที่อยู่อาศัยจะมีปัจจัยลบรุมเร้ามากกว่าปัจจัยบวก สาเหตุจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อ COVID-19 และภาวะภัยแล้งรุนแรงมีผลทำให้เศรษฐกิจของประเทศหดตัว ส่งผลให้มีการเลิกจ้างแรงงานจำนวนมาก และรายได้ของเกษตรกรลดลง กระทบกับกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในวงกว้าง แม้ว่าในปีนี้จะมีปัจจัยบวกในด้านอัตราดอกเบี้ยขาลง ราคาน้ำมันลดลง มาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลที่มีผลไปถึงสิ้นปี 2563 และมีการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยก็ตาม
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ จึงคาดการณ์ว่า ในปี 2563 ตลาดที่อยู่อาศัยจะมีการหดตัวตามภาวะเศรษฐกิจ ทั้งในด้านอุปทานและอุปสงค์ โดยในด้านอุปทานการขออนุญาตจัดสรรที่ดินคาดว่าจะหดตัวร้อยละ 17.8 และการออกใบอนุญาตก่อสร้างคาดว่าจะหดตัวร้อยละ 15.3 เมื่อเทียบกับปี 2562 โดยอาคารชุดจะหดตัวมากกว่าที่อยู่อาศัยแนวราบ ส่วนในด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดว่าจำนวนหน่วยจะหดตัวร้อยละ 11.9 และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์จะหดตัวร้อยละ 21.5
สถานการณ์ด้านอุปทานที่อยู่อาศัย
1.1 การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน
ภาพรวมในปี 2562 ทั้งปีมีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยใน EEC จำนวน 175 โครงการ 21,814 หน่วย เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนโครงการและจำนวนหน่วย เมื่อเทียบกับปี 2561 โดยเพิ่มขึ้นร้อยละ 2.9 และ ร้อยละ 22.6 ตามลำดับ โดยใบอนุญาตจัดสรรที่ดินส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮ้าส์มากที่สุด จำนวน 14,066 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 64.5 ของจำนวนการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 3,978 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 18.2 และบ้านแฝดจำนวน 3,461 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 15.9 เป็น อาคารพาณิชย์จำนวน 218 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 1.0 และที่เหลือเป็นที่ดินจัดสรร ตามลำดับ
เมื่อพิจารณารายจังหวัดในพื้นที่ EEC ในปี 2562 จังหวัดที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุด อันดับ 1 ได้แก่จังหวัดระยองมีสัดส่วนร้อยละ 44.5 ของการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั้งหมด ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอปลวกแดงอำเภอนิคมพัฒนาและอำเภอเมืองระยอง ตามลำดับอันดับ 2 จังหวัดชลบุรีมีสัดส่วนร้อยละ 44.4 ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอศรีราชา อำเภอนิคมเมืองชลบุรี และอำเภอพานทอง ตามลำดับ อันดับ 3 จังหวัดฉะเชิงเทรามีสัดส่วนร้อยละ 11.1 ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอบางปะกงอำเภอเมืองฉะเชิงเทราและอำเภอแปลงยาวตามลำดับ
สำหรับแนวโน้มการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินใน 3 จังหวัด EEC ในปี 2563 ศูนย์ข้อมูลฯ คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 17,938 หน่วย ลดลงจากปี 2562 ร้อยละ 17.8 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ประมาณ 16,145-16,938 หน่วยและลดลงจากปี 2562 ระหว่างร้อยละ -26.0 ถึง -9.5
1.2 การออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย
ภาพรวมในปี 2562 ทั้งปีมีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย มีจำนวนประมาณ 41,949 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 35.0 เมื่อเทียบกับปี 2561 แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ จำนวน 29,845 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 14.3และอาคารชุด จำนวน 11,649 หน่วย เพิ่มขึ้นมากถึงร้อยละ 151.6
เมื่อพิจารณารายจังหวัดในพื้นที่ EEC ในปี 2562 จังหวัดที่มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยมากที่สุด อันดับ 1 ได้แก่จังหวัดชลบุรี มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยประมาณ 26,527 หน่วยคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 63.9 ของการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั้งหมด โดยแบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 17,803 หน่วย และอาคารชุดจำนวน 8,724 หน่วยส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอศรีราชา อำเภอเมืองชลบุรี และอำเภอสัตหีบ ตามลำดับ อันดับ 2 ได้แก่ จังหวัดระยอง มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างประมาณ 10,378 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 25.0 โดยแบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 7,480 หน่วย และอาคารชุดจำนวน 2,898 หน่วย ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองระยอง อำเภอปลวกแดง และอำเภอแกลง ตามลำดับ อันดับ 3 ได้แก่ จังหวัดฉะเชิงเทรา มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างประมาณ 4,590 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 11.1 โดยแบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 4,562 หน่วย และอาคารชุดจำนวน 28 หน่วย ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองฉะเชิงเทรา อำเภอแปลงยาว และอำเภอพนมสารคาม
สำหรับแนวโน้มการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ปี 2563 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 35,166 หน่วย ลดลงร้อยละ -15.3 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ประมาณ 31,649 -37,275 หน่วยและขยายตัวลดลงระหว่างร้อยละ -23.7 ถึง -10.2 เมื่อเทียบกับปี 2562 ซึ่งมีจำนวน 41,494 หน่วย โดยคาดว่าจะมีการขออนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยอาคารชุดลดลงร้อยละ -43.7 และที่อยู่อาศัยแนวราบคาดว่าจะลดลงร้อยละ 4.1
ด้านอุปสงค์ที่อยู่อาศัย
2.1 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย
ภาพรวมในปี 2562 ทั้งปี มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย มีจำนวน 50,675 หน่วย และมีมูลค่า 99,905 ล้านบาท ซึ่งจำนวนหน่วยลดลงเล็กน้อยร้อยละ -0.3 แต่มูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 5.9 เมื่อเทียบกับปี 2561 ซึ่งมีจำนวน 50,825 หน่วย และมูล่า 94,377 ล้านบาท โดยแบ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบ จำนวน 36,718 หน่วย มีมูลค่า 69,316 ล้านบาท และอาคารชุด จำนวน13,957 หน่วยมีมูลค่า 30,589 ล้านบาท
เมื่อพิจารณารายจังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบมากที่สุด(เรียงตามมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์) อันดับ 1 ได้แก่ จังหวัดชลบุรีมีจำนวน 21,888 หน่วย และมีมูลค่า 45,010 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอศรีราชา บางละมุง และเมืองชลบุรี) อันดับ 2 จังหวัดระยองมีจำนวน 10,967 หน่วย และมีมูลค่า 17,381 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองระยอง อำเภอปลวกแดง และบ้านฉาง) อันดับ 3 จังหวัดฉะเชิงเทรามีจำนวน 3,863 หน่วย และมีมูลค่า 6,924 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองฉะเชิงเทรา บางปะกง และบ้านโพธิ์)
ส่วนจังหวัดที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยอาคารชุดมากที่สุด อันดับ 1 ได้แก่ จังหวัดชลบุรี มีจำนวน 12,705หน่วย และมีมูลค่า 29,096 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอบางละมุง ศรีราชา และสัตหีบ) อันดับ 2จังหวัดระยอง มีจำนวน 711 หน่วย และมีมูลค่า 963 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองระยอง แกลง และปลวกแดง) และอันดับ 3จังหวัดฉะเชิงเทรา มีจำนวน 541หน่วย และมีมูลค่า 530 ล้านบาท (ส่วนใหญ่อยู่ในอำเภอเมืองฉะเชิงเทรา บ้านโพธิ์ และบางปะกง)
ทั้งนี้ในปี 2562 การโอนกรรมสิทธิ์บ้านสร้างใหม่ (หรือบ้านที่โอนจากนิติบุคคล) มีจำนวน 28,817 หน่วย และโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสอง (บ้านที่โอนจากบุคคลธรรมดา) มีจำนวน 21,858 หน่วย ทำให้สัดส่วนจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์บ้านสร้างใหม่ต่อบ้านมือสองในปี 2562 เท่ากับ 57: 43 ขณะที่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านสร้างใหม่ต่อบ้านมือสองมีสัดส่วน 64: 36
สำหรับแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ในปี 2563 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 44,657 หน่วยลดลงร้อยละ -11.9 จากปี 2562โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ประมาณ 40,191 – 49,123 หน่วย และมีมูลค่า 78,443 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -21.5 จากปี 2562 โดยมีช่วงคาดการณ์อยู่ที่ประมาณ 70,599 – 86,288 ล้านบาท เมื่อเทียบกับปี 2562
